上坤地产举债扩张背后 IPO之路一波三折

　　中访网财经（朱婷婷）日前,创立10年的上坤地产集团有限公司向联交所递表上市,上坤地产正式开启了赴港上市之路。

　　据招股书显示，上坤地产2019年营收为75.35亿元，2017年营收为12.0

　　1亿元，三年复合增长率150%，近一期营收增长率10.04%，2019年毛利润30.71亿元，毛利率40.8%。

　　据官方资料显示，上坤地产于2010年成立上海，秉持“为宜居而来”的理念，致力成为中国领先的住宅及商业物业开发商及城市优质生活服务商。

　　2010-2014年，上坤地产以夯实基础为核心，深耕上海。五年间深入塑造上坤产品力，打造上坤红树湾等多个经典作品，同时积淀文化产业园区、长租公寓、社区商业等方面的资产管理与运营经验。

　　2015-2019年，上坤地产双轮驱动持续发力，于2016年首次进入江苏省，随后拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市，打造上坤樾山及全国多个代表产品，同时获取七宝生态商务区优质地块，持续发力商用地产管理。

　　2020年是上坤地产第三个五年的开局年，此次向港交所提交上市申请，是其与资本市场对接的第一步，也是上坤地产未来战略的新起点。

　　上坤地产经历十年的规模发展后已经在上海占有了一席之地，在全国房企百强站稳脚跟，但是，在其迅速发展的同时也产生了一些问题。

　　根据统计，2017年至2019年，上坤地产净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%，净资产负债率在2017年、2018年连续两年高企。

　　另外，2017、2018年上坤地产的经营现金净额均为负，其中2017年为-0.36亿元、2018年为-38.06亿元，2019年回正为20亿元。

　　公司在全国性扩张过程中，虽说杠杆已经降了不少，但仍处于高位。2017年至2019年，公司净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%。

　　净资产负债率在2017年、2018年连续两年高企，其经营现金流净额连续两年录得负值，分别为-0.36亿元和-38.06亿元，2019年回正为20.08亿元。

　　实际上，这已给公司带来影响，公司表示，如不能取得充足的额外融资或不能通过业务运营产生充足资金，公司或不能按照计划扩张。

　　所以，公司急对接资本市场显得颇为急切。

　　与此同时，从公司披露的信息来看，上坤地产的融资渠道主要来自银行借款等。数据显示，2017年至2019年，公司计息银行及其他借款分别为23.26亿元、30.35亿元和42.43亿元。同期，其计息银行及其他借款利息分别为3.63亿元、6.48亿元和7.64亿元，比公司这3年所赚利润还多。

　　显然，上坤地产在扩张过程中借用了不少外部资金，净负债率仍然处于高位。也就是说上坤地产极度依赖融资以实现高速扩张，因此报告期内上坤地产的净资产负债率高达684.9%、332.59%、118.8%；融资成本分别为2.2亿、2.8亿、2.62亿。

　　具体来看，报告期内上坤地产计息银行及其他借款总额分别为51.97亿、74.59亿、67.66亿、62.7亿。截至今年2月底，公司计息银行及其他借款总额增至62.74亿元，其中30.75亿元将在1年内到期。同期，公司拥有的现金及现金等价物为11.54亿元，就此来看，上坤地产的短期还款压力较大。

　　值得注意的是，在上坤地产业绩增长快的同时，其毛利率并不稳定。2017年，公司毛利率为30.9%，2018年突增至51.5%，在2019年又回落至40.8%。

　　在过去三年的时间里，上坤地产收入增长超6倍，而毛利率时高时低，这对一个尚在扩张期的公司来说，并非好现象。

　　另外，招股书披露， 2017年—2019年，上坤投资物业的公平值收益分别约2.54亿元、1.6亿元和1.76亿元；分别录得年内溢利3460万元、6.73 亿元和6.77亿元。上坤地产方面表示，如果撇除同期投资物业的公平值收益，公司或在2017年产生亏损。

　　日前公司递交的聆讯资料募资计划已载明，拟约60%募资用于开发现有物业项目，约30%募资用于偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款，仅有10%的募资用于一般运营资金。

　　实际上上坤地产，每年偿还计息借款的现金非常庞大，2017年、2018年及2019年，上坤地产用于偿还计息借款的现金额分别为31.33亿元、40.19亿元和68.53亿元。