高负债下 越秀地产如何实现800亿销售目标？

　　中访网财经（朱婷婷）近日，越秀地产通过电话会议的形式举行2019年业绩发布会。

　　根据董事长林昭远的报告数据，2019年，越秀地产实现合约销售金额约为721.1亿元，超额完成全年目标；核心净利润约为35.1亿元，同比上升24.8%；平均借贷成本4.93%，净负债率74%，均低于行业平均水平；截至年底，公司持有现金约301.9亿元，现金短债比达4.2。

　　业绩会上，越秀地产将2020年合约销售目标定在802亿元，增幅11.21%。林昭远表示802亿元的目标，已经综合考虑到疫情的影响。

　　在投资战略上，管理层提到，越秀今年会有300多亿的投资计划，同时要考虑投资强度和现金流情况。同时指出，如果遇到好的地块合理的价格，也会去争取，总体上还是会控制现金流情况。

　　根据年报显示，越秀地产预计2020年土地款支出及拍地保证金300亿元，其中包括工程款支出140亿元，利息40亿元，税及费用120亿元。

　　数据显示，2019年，越秀地产毛利由83.93亿元增至131.17亿元，毛利率约为34.2%，同比上升2.4%；股东应占利润约为34.8亿元，同比上升27.7%；核心净利润约为35.1亿元，同比上升24.8%。

　　回顾过去五年的业绩表现，越秀地产的营收和归母净利润复合增速分别为14.74%和36.17%。数据显示，越秀地产的营业收入从2015年221.16亿元上升至2019年383.39亿元、同期的归母净利润从10.13亿元上升至34.83亿元。

　　营收增长的背后是越秀地产销售额的上升。查询年报数据发现，越秀地产2015-2018年分别完成合同销售金额248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元以及577.8亿元。

　　到了2019年，越秀地产实现合同销售金额721.1亿元，同比增长24.8%，跑赢全国同期的商品房销售金额增速6.5%。随着地产销售金额逐渐确认为营业收入，带动了越秀地产近些年营收的上涨。

　　另外可以看到的是，越秀地产过去五年的归母净利润增速明显快于营收增长，其中一个重要原因是毛利率的上升。数据显示，越秀地产2015-2019年的毛利率分别为21.07%、20.79%、25.67%、31.75%以及34.21%，整体呈现上升趋势。

　　在土地获取方式上，越秀地产通过招拍挂、产业勾地、城市更新、“轨交+物业”以及“集团孵化—地产购买”等多种方式增加土地储备。

　　数据显示，越秀地产2019年在广州、深圳、中山、杭州、苏州等11个城市共计新增27幅土地，总建筑面积约771万平方米，权益建筑面积约521万平方米。

　　截至2019年底，越秀地产的总土地储备面积约为2,387万平方米，同比上升23.0%。

　　在“买买买”的同时，企业的资金状况需要引起重视。

　　截至2018年12月底，越秀地产的现金及现金等价物约219.9亿元。

　　越秀地产的总负债高达1259.09亿元，其中，流动负债为726.3亿元。与2017年的961.54亿相比，2018年总负债同比增加30.95%。

　　在债务账龄方面，截至2018年底，公司一年内到期的借贷为57.86亿元，第二年到期的为84.61亿元。

　　由此看来，叠加短期偿债压力，要想支撑大力度拿地和建安成本，越秀地产去年年底的现金流并不算非常充沛。

　　众所周知，房地产公司的资金来源主要有两条途径：借款和销售回款。

　　2019年，越秀地产更是加快了融资步伐。先是上半年通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司成功发行2019年住房租赁专项公司债券；然后再次通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司成功发行2019年公司债券，发行总规模为25亿元，债券分两个品种，品种一的期限为3年，发行规模为19.5亿元，票面利率3.85%；品种二的期限为3+2年，发行规模为5.5亿元，票面利率3.93%。

　　截至2019年年底，越秀地产账上拥有现金及现金等价物及监控户存款总额约301.9亿元。公司的平均借贷成本为4.93%，净借贷比率（借贷扣除现金及现金等价物及监控户存款除以权益）为74%。

　　相比2018年同期，越秀地产的净借贷比率上升超过12个百分点。仔细分析发现，越秀地产非流动负债中的借贷金额由2018年底476.2亿元上升至2019年底638.84亿元，这可能是导致越秀地产净借贷比率较大幅度上升的一个重要原因。

　　另外需要指出的是，虽然越秀地产2019年的净借贷比率上升明显，但公司2019年的财务费用却出现明显减少，金额由2018年20.02亿元下降至2019年11.61亿元，降幅超过四成。

　　如今，面对着残酷的市场行情，国企出身的越秀地产，因其稳固的现金流和债务结构，似乎看来很有优势。但是，由于受地王项目拖累，越秀地产业绩一度处于低谷期。

　　据克而瑞数据显示，2014年，越秀地产以220亿销售额位居行业31位，排在中国金茂之前。而在2019年，越秀地产排名已跌落至第52位。

　　2020年，面对着不确定的房地产市场，越秀地产在制定销售目标时都颇为谨慎。

　　业绩会上，越秀管理层将本年度的销售目标定为802亿元，增速降至11.21%，与去年相比略微下调。据悉，公司计划可售资源1461亿中, 有近10%货值来自武汉和襄阳。林昭远表示，这个目标是综合考虑疫情做出的客观安排。此外，在强调现金流安全的同时，林昭远还计划将2020年土地投资额增至300亿元，与去年159亿元的拿地额相比，几乎翻倍。