中央经济工作会议解读丨化解风险成房地产政策重点 加快推进保障房等“三大工程”

　　21世纪经济报道记者李莎 北京报道 2023年中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。

　　会议要求，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。

　　在中央经济工作会议中，“先立后破” 首次提置于经济工作总基调的地位。2021年以来，作为国民经济支柱产业的房地产行业持续偏弱运行，以及由此带来的经济下行压力以及化解方式，都是接下来 “先立后破”所不可忽视的重要内容。

　　会议提出，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，中央经济工作会议对房地产领域进行了具体部署，核心内容是积极稳妥化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式。这意味着2024年房地产支持政策将持续加码，除了继续落实以“三支箭”为代表的房企金融支持政策外，后期政策“工具箱”在放宽购房条件、下调居民房贷利率方面还有较大空间。

　　王青预计，即使2024年政策利率保持稳定，针对房地产的定向降息也会持续推进。2024年年中前后，房地产市场有望出现趋势性回暖，这将结束行业为期约三年的下行周期。不过综合考虑“三大工程”等部署，以及“房住不炒”的主基调来看，明年房地产行业出现“V型”反转的可能性也很低。

　　积极稳妥化解房地产风险

　　“在以高新技术制造业等为代表的新动能全面壮大之前，作为传统经济增长动能的代表，房地产行业不能下行过快。”王青说。

　　在王青看来，房地产的“立”与“破”，关键是要把握好次序和力度，否则伴随房地产行业过快下行，进而对投资、消费信心形成全面冲击，宏观经济会出现总需求不足问题，新动能行业也会因订单不足而减速，房地产市场风险还可能会蔓延至金融、财政等领域，甚至有可能酿成系统性风险。

　　积极稳妥化解房地产风险是促进房地产市场平稳健康发展的关键，也是2024年做好房地产工作的重要主题。

　　2023年10月末，中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，11月以来多部委召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。

　　在此基础上，2023年中央经济工作会议进一步强调，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从目前形势看，房地产风险扩散的情况并未得到有效控制，一些稳健经营企业也出现了债务问题，这是地价、房价下跌的源头原因。

　　中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，当前房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面。

　　中国房地产数据研究院院长陈晟向21世纪经济报道记者表示，当前应该给予房企一定支持，使其可以正常运营，形成正常的资金流向，努力尽快完成“买地-造房-卖房”整个流程。在他看来，流向房地产企业的资金额度应该有上限和下限管理，这样才能保证房地产行业实现良性发展，保持既不过旺也不过冷的状态。

　　陈文静预计，2024年房企端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”若能实质性落地，将有助于改善企业融资环境。

　　另外，陈文静表示，化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售市场好转仍需要需求端政策继续托底发力。

　　加快推进“三大工程”

　　2023年以来，中央已多次在重要会议中强调“三大工程”的重要性，国常会亦审议通过了推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设、在超大特大城市积极稳步推进城中村改造、规划建设保障性住房的相关指导意见。

　　在此基础上，中央经济工作会议进一步强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，我国房地产业经历了过去20多年的快速发展，目前已经出现了供求关系的重大变化，要适应当前市场需求变化，逐步推进房地产市场制度的改革。

　　王业强指出，当前房地产行业的重点主要在于如何满足刚需和改善性需求，中央提出的 “三大工程”建设，既能对冲房地产投资下滑，又能改善居民居住条件，有可能成为推动房地产行业稳定增长的新的热点。

　　李宇嘉认为，“三大工程”既是新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。具体来看，城中村改造，解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求断层的问题；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期居民对于居住生活安全的配套设施诉求。

　　陈文静预计，2024年 “三大工程”配套政策将加快落实。城中村改造因城施策实施细则将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产企稳。保障性住房实施策略有望逐渐明晰，配售型保障性住房供给量将有所增加。“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，也将对房地产投资产生积极带动作用。

　　王青提醒，在“三大工程”行业占比达到一定水平之前，要遏制商品房市场过快下行的势头。这是避免房地产行业整体过快下行的一个重要发力点，而这需要供需两端共同发力，包括有序放松一线及重点二线城市限购措施，继续引导新发放居民房贷利率下调，全面推行“带押过户”等方式进一步激活二手房市场，切实加大银行对房地产行业的支持力度等。