房产评估价频繁下调后，经营贷续贷者资金链紧张

　　作者：王方然

　　随着楼市房产评估价下调，此前部分将房贷置换经营贷的客户将遭遇到期续贷“价格差”。在深圳从事金融工作的李玎（化名）就是其中之一。2022年年初，他通过中介将原本利率为6.0%的房贷转为3.8%的经营贷，3年到期。而近期，随着他所在楼盘的市场价多次下调，他开始担心未来续贷时的可贷金额严重缩水。

　　他给记者算了一笔账，当时办理“转贷”业务时，房产的评估价为1000万元，银行按照评估价的七成放款，经营贷的贷款金额约为700万元。但目前房产评估价已经降至850万元，按照评估价放款，预计只能续贷595万元。贷款金额前后有近100万差额。

　　与李玎有类似担忧者不在少数。在去年的提前还贷潮中，部分客户通过贷款中介，使用经营贷置换房贷。近期，部分转贷者即将面临首轮“续贷”，评估价下调导致的价格差风险初步显现。

　　不过也有业内人士指出，由于本轮经营贷转贷降息高峰期在2022年，按还款期限3年估算，到后年预计将会迎来转贷者续贷高峰期。已有中介机构开始提前“备战”，通过提前“续贷”等方式提供弥补未来差额的方案，不过，续贷过程中也会有资金链断裂等风险。

　　评估价下调

　　今年，市场二手房价格持续下降，评估价也频繁下调。以深圳为例，国家统计局数据显示，深圳10月二手住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降1.3%。乐有家数据显示，今年7～10月，每月都有超六成的房源以低于参考价的价格成交。

　　一名深圳房地产中介指出，尤其是近两个月，此前市场价有虚高的“网红盘”价格跌幅明显。一些新盘扎堆的区域，部分二手房甚至直接“腰斩”。

　　房价下降后，评估价也“跟降”。一名深圳某银行个贷部客户经理告诉第一财经记者，评估价基本都是动态调整。银行有合作的评估机构，会根据在售房产挂牌价、成交价等数据适时调整评估价。

　　在走访过程中，记者发现目前由于市场行情变化，部分区域楼盘的评估价已经大幅下降。例如福田华强北某小区，一套60平方米左右的房源。2023年初评估价在680万元，现在已降到452万元，下调约227万元。宝安新安的一套90平方米二手房源，评估价也从4月的700多万元降至635万元，下降70余万元。

　　记者综合多个中介机构提供的房源评估价变动表来看，今年深圳热门区域挂牌房源的银行评估价降幅不一，多在5%～50%之间。

　　由于深圳内的银行大多是按照评估价的七成放贷，这意味着可贷金额基本也与评估价等比例缩水，借贷者在续贷阶段面临较大差额。以上述华强北某小区为例，此前680万元的评估价可贷款金额约476万元，而现在评估价下调至452万后，可贷金额仅为316万元。这也意味着时隔一年多，可贷金额的差额就达160万元。

　　经营贷续贷有风险

　　值得注意的是，近期已有中介提前推荐“续贷”业务。

　　与李玎一样，在深圳的李明2022年初将房贷置换为经营贷。转贷降息时，房产评估价为594万元，当时贷款金额415万元。置换后不久，他购置的房产价格大跳水，评估价已降至550万元，可贷金额为385万元。前后可贷金额差额在30万元。

　　近期他收到了中介的电话，建议进行提前“续贷”以锁定评估价。据该中介介绍，这种“续贷”并不是在同一家银行直接申请延长借贷年限，而是通过“以贷还贷”进行二轮置换。即先由中介垫资“过桥”提前将原本的经营贷结清，再找一家新银行重新借入等额经营贷。

　　“如果后续评估价持续再降低，至少可以保证5年内不用面临续贷时的价差。”李明介绍，近期的经营贷利率低于2022年年初，相对“划算”，利息支出也有相应减少。但他也担心，未来5～10年如果房产评估价继续走低、经营贷利率上行，或许会面临更大的财务窟窿。

　　广东一名助贷机构人士告诉记者，如名下有实际经营企业，流水满足要求，则抵押贷款额度可有一定上浮。记者向多位银行人士求证，一名城商行人士表示，如果信用资质好，流水充足，或可上浮到评估价的九成，但目前这种产品较少。另一国有大行人士认为，中介口中“上浮”的部分，可能是组合了一定额度的信用贷款。

　　有业内人士表示，对于上述中介提及的提前“续贷”、上浮贷款比例等方式，有饮鸩止渴的嫌疑，续贷过程中也有诸多风险。一方面，提前续贷同样需要中介垫付“过桥资金”，短时间内产生高额成本；另一方面，“以贷养贷”、违规使用经营贷，一旦在审查中被发现，则有“抽贷”风险。

　　原银保监会消费者权益保护局此前也发布提示，经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷的期限较短，还款要求也很不一样，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。