信托不再 裁员之后 资金链中断的中梁地产如何实现3000亿的目标

　　在贸易摩擦风暴远未消散、调控一波强似一波、销售略显疲软的大横盘周期及“银根”越拧越紧的语境下，上市企业越来越显得力不从心。但内功深厚、极具增长潜力的企业，却受到了市场及投资者的青睐。

　　纵观近三年崛起的房企，都有着一个共同特点，那就是“会玩金融”。那主管融资的祝九胜走马替换郁亮只是房企重视现金流的惊鸿一瞥，而中梁地产对信用融资利用之炉火纯青，才是华山顶上众所追逐的“九阴真经”。

　　中梁地产曾在大量利用信托产品和私募债为通道的形式融资。

　　招股书显示，截至2018年底，中梁有109个信托或资管计划尚未偿还，总额达到约147亿元，占到借款总额的54.5%。

　　刚刚上市不足6个月的中梁地产又要裁员了。

　　2019年年末，据网易房产披露，中梁正在进行着一场涉及总部各个部门条线的人员组织调整。

　　不过，这已经不是中梁今年首次以优化组织架构的目的来进行人员调整。

　　从2019年开始，中梁就开始了一场有关组织架构的调整，将原先的12个区域进行收缩合并。在组织架构调整之中，区域裁撤和合并引发人员的变动，同时，在建立大区之后，各个大区的人员编制也有进一步的收缩。

　　中梁内部为五级架构组织，大致分为“控股集团-区域集团-区域公司-事业部-项目公司”。

　　事实上，在酝酿此次整合之前，中梁就已经开始收缩编制，内部明确非标人员原则上坚决不再予以录用。

　　而对于所谓的非标，中梁内部是这样定义的：1.全日制本科以下学历；2.员工>35岁，部门负责人>40岁，高管>45岁；3.副总监（含）以上职级人员无TOP30经历。简单来说，就是满足上述条件的非标人员，中梁不会再录用。

　　不同于上一轮区域集团之间的兼并，中梁这次组织调整目的是对集团总部人员的精简——调整之前，中梁地产集团总部的员工总数为587人，而此次的目标是将总部人数精简到400人左右。按此粗略估算，将至少有30%左右的员工会被优化或者调配下放。

　　崛起于温州的中梁，2009年，开启了全国化道路，最先布局的重镇是以上海为中心的长三角，尤其是2016年将其总部搬到上海之后，掀起了其他房企难以企及的第二轮全国化进程。

　　这种速度首先表现在拿地的层面。据中梁招股书显示，2016年-2018年，其拿地速度节节攀升，分别为63宗、119宗及221宗。而2019年以来，已拿下33宗土地。截至今年3月底，中梁已布局了124个城市，开发项目超过了350个。

　　中梁曾提出到2021年实现3000亿的目标，并在跟投机制下，帮助高层财务自由，收入过亿；帮助中高层实现富裕之家，收入过千万；帮助中层实现住洋房开豪车，收入过百万；帮助基层有房有车。” 不过，对于中梁来说，过去支撑高增长高周转的市场已经不复存在。

　　对中梁这类企业来说，短期内还必须更多依靠信托的支撑来实现它们的规模野心。然而，今年房地产信托业务收紧的信号，令多数信托公司收索了地产业务，控制增量，这意味着中梁控股所面临的融资成本或将进一步提高，中梁地产赴港IPO计划也正是基于此。

　　事实上，中梁正在为此前依赖信托融资的行为埋单，招股书显示，中梁上市募集所得款项净额的三成将用于偿还绝大部分现有信托贷款。与此同时，由于境内融资受阻，中梁控股选择海外发债。9月26日，其以11.5%的票面利率发行3亿美元2021年到期的优先票据，高于9月平均发债利率8.45%。

　　截至2019年6月末，中梁信托多数项目融资成本为10%，大部分项目均有股权质押、土地抵押和担保。其实从路数来看，中梁有意复刻了闽系房企的扩张路径，从迁入上海、开启全国化、疯狂扩张，直至通过玩转资金来迅速提升量级。

　　彼时2015年，“地王”迭出的一个重要原因就是信托、资管计划、私募基金等渠道的资金大量流入土地市场，让地产企业在自有资金仅有10%甚至更少的情况下杠杆拿地。

　　兵马未动粮草先行。在源源不断的高成本信托融资补给下，压缩项目时间，减少单位工程融资成本，成了中梁业绩的生命线。

　　中梁不只是抓住棚改红利，更是将高周转运用到极致。在极致高周转+多层级激励体系下，中梁诞生很多堪称段子的魔幻现实：人力招聘“要丑女，不要美女”；项目公司“只要没干死，就往死里干”和“要么交业绩，要么交尸体”的标语。而且与部分房企不同，中梁的跟投机制并不兜底，这意味着投入真金白银的职业经理人在项目上“亏钱就是亏自己的钱”。这样的激励体系说好听叫做“狼性”，说难听点就是“不成功便成仁”。

　　红利消逝下，中梁地产的高速增长神话能否还能保持？2021年3000亿的销售目标，是否还能实现呢？

　　研究员：朱婷婷