净资本负债率近300% 奥山控股想用上市“鼓钱袋”？_财经

　　出品：中访网零度调研

　　研究员：张燕

　　今年的新股圈比较流行两次递表，奥山控股也赶上了潮流。

　　中访网获悉，去年11月就提交招股书的湖北省的物业开发商奥山控股，于5月23日再次递交上市材料。

　　该公司自2003年以来于房地产开发行业经营达15年，主要经营住宅物业开发，亦涉及商业及混用物业，公司物业还包括冰雪运动和娱乐的物业。截至2019年3月31日，奥山控股应占总土地储备的估计总建筑面积约为340万平方米。

　　此前，奥山控股坐上了武汉房价大涨的“过山车”，旗下武汉住宅的售价由2016年的10820元/平方米，上涨为2018年的13279元/平方米，涨幅超过20%。不过，随着项目结算的周期波动，奥山控股的毛利率也显得“忽上忽下”。

　　不过，房地产行业负债率高也是常事，这一行业本就属于资金密集型产业，资金需求大，周转时间长；再者，房企都想要壮大市场规模，就不得不负债、加杠杆拿地，负债率自然攀高。

　　谈到其负债率，就不得不提一下奥山控股的融资结构。房企的融资来源主要靠银行贷款和其他借款，其他借款主要包括信托贷款，债券融资等。一般来说，银行贷款的成本最低。银行对房企的尽职调查和风控也是最严的。

　　目前大型民营房企的平均融资成本在7%以下，而国营房企则在5%以下。据招股书数据，奥山控股的在近三年的融资成本都在10%左右。

　　去年以来，奥山控股又加大了资金杠杆。据数据，相比2017年，该公司2018年增加了48.45亿负债，负债总额达144.57亿元。其中，流动负债增幅同比增加了一倍，而非流动负债则有所减少。

　　据招股书，奥山控股增加的流动负债部分，主要为计息银行及其他借款增加，大部分为短期借款，或带来较大的偿债压力。这一压力也能从现金流量表中进行验证。

　　截至2018年，奥山控股的账上现金还有5.5亿元，但其流动负债却达到了100.23亿元。中访网认为，该公司目前财务杠杆过高，不排除其迫切谋求上市以降低财务杠杆的目的。

　　不过，并不是奥山控股一家企业面临着类似的市场环境。2018年以来，“去杠杆”成为了整个房市的总基调，加杠杆已经不再符合这个阶段的发展趋势，房地产行业的融资渠道也越来越少，融资难度也越来越大。

　　值得注意的是，除了地产相关项目，奥山控股在2017年就提出了“冰雪+住宅”的战略。在近年来的公司宣传中，奥山控股也倾向于给自己贴上冰雪标签，并竞得不少与“冰雪小镇”相关的项目。