大学生低价卖房换零花钱 该房屋买卖合同是否有效？

　　江苏高院 来源：澎湃新闻 问政

　　一名刚成年的在校大学生，为了换零花钱竟将父母为其购买的房屋以低价出售，知晓事态严重方告知家长，并拒绝履行合同，结果被买方诉至法院；而该学生也提出反诉，以显失公平为由要求撤销合同。近日，苏州市虎丘区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷依法判决：合同有效。

　　1998年出生的小郑，是苏州某学院一名在校大学生。父母自小对他爱护有加，要求也比较严格。2015年7月，父母斥资300万元购买了一套近两百平米的精装修房屋，名字只写了小郑一人。

　　因为平时父母给的零花钱少，小郑动起了卖房的念头。2016年5月，沈某经朋友介绍了解小郑想要出售房屋。看房时，小郑谎称母亲患病急需卖房，且告诉沈某自己的实际年龄为26岁。在商议房屋价格时，小郑主动出价350万元，并称可以再便宜一些。

　　2016年6月，沈某再次携家人约小郑看房，双方最终确定以320万元的价格成交，并签订了《房屋买卖合同》，当天沈某支付小郑定金5万元。

　　“之所以开这个价，是因为我自己觉得已经比一年前父亲购买时多了20万元了。”庭审中，小郑陈述，5万元定金到手后一周之内，就被他挥霍一空，此时方觉事态严重，这才将事情告知父亲。父子俩商量后认为，房屋价格低于市场价格，不愿继续履行合同，于是沈某诉至法院。

　　而小郑也提出反诉，认为房屋价格过低，且其刚成年，行为极其草率，请求法院判令撤销合同。据小郑父亲表示，“儿子从小思想单纯，他是受沈某的朋友游说，在没有告知父母、不知道实际房价，也未做任何市场调查及准备工作的情况下签了合同，属于显失公平的合同。”小郑自己也承认，当父亲告知这套房子的价值可能达550万元时，他顿时后悔莫及。

　　诉讼过程中，小郑申请对涉案房屋进行评估，评估机构认定房屋价值为465万元。随后沈某表示，自愿以评估价购买涉案房屋。

　　法院认为，首先，立法并未对于显失公平进行数值意义上的差价界定。承办法官指出，《合同法司法解释（二）》中规定的“达不到市场交易价70%”的标准，仅适用于债权人撤销之诉，并不适用于本案中当事人一方撤销合同之诉。其次，双方协议成交价为320万元，为评估市场价的68.71%，但上述价格为小郑主动出价的情况下，双方议价形成，在双方磋商的过程中，沈某没有欺诈、胁迫等行为，而与之相反，小郑却故意编造年龄、谎称母亲生病来出售房屋。

　　“因此，在缔约过程中，沈某并无恶意缔约的故意；同时其自愿提出以评估价465万元购买房屋。”承办法官表示，为保护交易安全、尊重契约精神，本着维护社会诚信原则考虑，法院对于小郑提出的，以显失公平为由撤销房屋买卖合同的意见不予采信，判决双方签订的合同合法有效，小郑应协助沈某将不动产过户，同时沈某支付小郑购房余款460万元。判决后，双方当事人均服判息诉。

　　法官说法：

　　法律规定十八周岁以上的自然人为成年人，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为，完全民事行为能力人依法对自己的行为承担民事责任。

　　本案中，小郑虽然刚刚成年，但其具备完全民事行为能力，且双方缔约过程中不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，出售房屋系小郑真实意思之表示，小郑不能仅以自身刚刚成年或者房屋出售价格低于市场价格为由撤销合同。

　　法官提醒：“十八周岁不仅意味着年纪增长，更意味着法律意义上的权利赋予与义务承担。作为成年人，其不仅是父母的孩子，更是一个社会人，需要遵守法律规则、社会公序良俗，更需要遵循契约精神，维护社会诚信。”

　　来源：苏州市虎丘区人民法院