亏损40亿 蛋壳公寓赴美IPO续命？租金倒挂 规模越大亏损越多

　　11月1日，葛先生在聚投诉上投诉蛋壳销售人员在10月31日半夜11点多时威胁其“半夜搬出去”，以诱导威胁形式让其签合同。

　　10月31日，朱女士在聚投诉上投诉蛋壳销售人员“隐瞒做贷款租房”。

　　10月29日，关先生在聚投诉上投诉蛋壳要求其“三天之内搬离，根本不留协商余地”。

　　10月16日，某刚大学毕业人士在黑猫投诉上投诉其被销售人员诱导办理租房贷款并拒不退租。

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　　虽然问题不断，但是蛋壳公寓竟然要赴美IPO了！

　　不受欢迎的“二房东”，“早熟”的上市

　　截至11月11日，蛋壳在黑猫投诉上被投诉1577条，在聚投诉上被投诉427条。比如自如、青客都多。

　　蛋壳相关问题不断，也引起了监管关注。不完全统计，今年之内蛋壳已经多次被相关部门约谈或处罚。今年10月10日，蛋壳公寓因存在被委托代理的两处房屋打隔断并对外招租，被北京市住建委处罚款6万元。3月6日，北京市场监督管理局发布消息显示，近期因投诉举报居高不下，东朝所近期对蛋壳公寓进行了约谈。3月14日，蛋壳公寓因存在“霸王条款”、排除消费者权利等6种违法行为，遭深圳市场稽查局处罚。

　　在运营水平有待提升情况下，蛋壳现阶段IPO似乎并不明智。毕竟，青客公寓不久前在美IPO被迫调低了发行股份数量，融资规模也由调整前预计的最高1亿美元降至最终的4590万美元，不足原规划一半。

　　有青客前车之鉴，蛋壳为啥还着急上市呢？大概率是因为真的缺钱了。

　　蛋壳最近三年一直处于亏损状态，招股书显示，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元；至2018年，净亏损增至13.70亿元；而截至今年9月，蛋壳公寓已亏损25.16亿元，较去年同期的8.12亿大幅增加209.85%。截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物（包含现金、存款及受限资金）为23亿元人民币。

　　按照现有亏损规模，蛋壳账上现金“烧”了多长时间了。

　　租金倒挂，规模越大亏损越多

　　目前，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少6年以上，属于典型的微利型行业。而蛋壳片面追求业绩，面临更严重问题：租金倒挂，规模扩张，营收增长，亏损也越来越大。

　　2018年，蛋壳公寓取得租金+服务费总收入为26.75亿元，其中租金成本21.72亿元，包括销售、装修、管理等其他经营成本费用17.25亿，利息费用1.63亿，最终录得净损失13.70亿。

　　而蛋壳公寓作为接受多轮机构投资的创业企业，为了兑现对投资者的承诺，必然需要尽快做大规模上市，让投资机构退出获利。

　　但在现有的租金倒挂模式下，蛋壳规模越大，亏损就越大，陷入恶性循之中。

　　占比仅2%，无定价能力盈利无期？

　　为了长远发展，蛋壳等长租公寓机构必须实现盈利。但是目前来看，蛋壳暂时还没有盈利的希望。

　　从企业端来说，截至2018年底，中国由机构经营的长租公寓仅占住宅租赁物业的2%，增长空间还有很大。即使部分头部企业近期成功IPO，融资后支持其未来3-5年继续“烧钱扩张”。但是长租公寓占住宅租赁物业的比例也很难超过10%。

　　在较低的市场占比情况下，企业的议价能力较弱，较难以大幅提价实现盈利。

　　从需求端来说，国内市场与国际市场有很多区别，国人购房置业的远远大于外国客户。因此，长租公寓的主要群体还是工作几年之内的年轻人，这些人本身的收入水平就有限，即使居住品质高一些，也难以承受比市价溢价过多的长租公寓。

　　数据显示，截至2018年底约80%的房客寻求每月租金低于2000元人民币的公寓。这一数据就反映了租客对房租的承担能力。

　　可预见的时间内盈利概率较低，IPO获得资金“烧完”后何以为继？如果不能解决这个难题，蛋壳此次赴美IPO，能否获得国外资本青睐，还很难说。