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一线城市房租全线上涨!有人在炒房租?

发稿时间:2018-08-16 10:40:28 来源:中国证券报 中国青年网

  房地产调控组合拳之下,一线城市商品房价格终于被“摁”住。但最近不少一线城市的租房客发现,房租开始抬头了,热门区域的房租涨幅更大。

  不少生活在北京等一线城市的朋友向中证君反映,房租涨的有点快,很多单间都是500元、1000元的往上涨,实在难以承受。而事实上,不仅是房租在上涨,可供挑选的房源也在减少。

  低价房难觅

  中证君在链家APP上发现,宣武门附近某小区不到50平米一居室的月租金已经高达8000元/月。

  中证君了解到,该小区房源基本是80年代左右的电梯房。年初时,类似户型的一居室出租价格在6000元/月左右。北京租房中介费大约为一个月租金,主要由租客承担。考虑到北京市最新的平均工资为8467元/月,8000元/每月的租金足以将绝大多数中等收入者排除在外。

  郊区也并不乐观。南五环外的高米店附近,稍新的一居室整租平均月租金在4000元以上。东五环的管庄附近,稍新的单间月租在2000元以上,独立卫浴的要接近3000元。

  诸葛找房的数据显示,2016年-2018年4月,北京租房均价大体在70元/月/平方米-80元/月/平方米之间波动,5月、6月的房租均价分别为80.5元/月/平方米、86.4元/月/平方米,7月更是一举站上90元/月/平方米,达到了90.12元/平方米,环比上涨4.3%,同比上涨25.8%。

  数据来源:诸葛找房

  分区域来看,7月东西城均价均已接近150元/月/平方米。除城六区外,大兴区和昌平区近郊区域均价也接近90元/月/平方米。其中7月通州租金均价同比上涨接近40%。

  数据来源:诸葛找房

  多位地产中介对中证君表示,目前的租赁市场并非全面失衡,租金在1万元/月的高端房源仍然供应较为充足甚至部分区域过剩,但月租金3000-5000元左右的适合年轻人的单间和整租房较为短缺。

  来自全联房地产的一份报告显示,即使在目前较为高端的租房产品——长租公寓的租金结构中,3000元/月-5000元/月的长租公寓房源占据了整个市场超过7成的份额,其中二线城市集中在3000元/月以下,一线城市集中在5000元/月以下。这说明,租客租金的承受能力有限。

  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,本轮北京等地房租快速上涨主要有四个原因:

  第一,过去两年房价快速上涨,对租金上涨有一个极强的带动作用。

  第二,北京等城市对于租赁市场的整顿,使得租房供应量减少,整体租金有一定上涨。

  第三,随着长租公寓的不断发展壮大,长租公寓的租金价格普遍要高于普通房租,导致整体租金上涨。

  第四,目前是毕业旺季,随着大量应届生的涌入,市场需求暴涨,供应紧张,引起租金上涨。

  不过国仕英同时表示,随着租房旺季过去,下半年供需逐步稳定,房租不会上涨过快。

  “二房东”圈地引争议

  在此轮房租上涨中,蛋壳公寓、自如等为代表的长租公寓是否推升了租金引发了争议。近期水木论坛上,一位房东描述了他的出租经历。

  中证君草根调研了解到,该房东的情况目前并不是个例。

  蛋壳公寓、自如等为代表的长租公寓运营商目前的模式更接近于“二房东”模式,即收购租房房源装修翻新后再整租或分租。

  以自如为例。中证君了解到,自如会与房东签订3年-5年不等的长期托管合同。自如提供给房东的价格一般低于市场出租价格(幅度大约是1000元/月左右,主要包括翻新成本),3年托管模式中价格固定不变的,5年托管模式中每年给房东的租金上浮5%。为了避免可能的租房纠纷,不少想长租的房东为省事将房屋进行托管。托管房源后,公寓运营商往往会进行一系列装修后再出租或整租,与租客的合同大多一年一签。房屋品质提升的同时,装修及管理成本也就转嫁到了租客身上。在这一过程中,公寓运营商收取一定的管理费用,若租客或房东违约还将产生违约金,以往一锤子买卖的中介费模式变成了现金奶牛还可吃差价。这使得长租公寓运营商有动力持续“圈地”。

  恒大研究员副院长夏磊撰文指出,资本在此轮房租上涨中也有一定作用。当前,很多长租公寓运营,都是“二房东模式”。在巨大的房源竞争压力下,激进的拓展房源、抢占市场。激进的房源获取方式,必然推升全市场房租价格。而各家品牌方为了竞争市场份额,大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式抢占市场份额,争取房租的定价权。资本从烧钱模式运转到赚钱模式,房租上涨是必然结果。

  中原地产首席分析师张大伟表示,租金统计数据的获取比较困难,目前的一些数据可能有所夸大。但在资本推动下,以北京为代表的租金快速上涨的确出现了。

  张大伟指出,一线城市目前租售比仍悬殊。通常情况下,租赁企业基本无法通过租赁直接盈利,因此过去市场上并没有形成规模化的租赁企业。但目前很多的资金进入租赁市场,一些运营商有了充足的“弹药”大量收房,将中低端租赁房源改造成中高端后出租,这也事实上拉高了租金价格。此外,一些金融机构还推出了租房贷款,但租赁消费是属于基本生存需求,如果租房都选择贷款,不仅仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

  对策何解

  多位人士对中证君表示,从目前的市场结构和供需关系来看,一线城市的租金长期来看仍或将处于上涨通道。

  多位地产人士对中证君表示,目前北京租金的绝对值对比收入已然很高,但北京目前的租售比(每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价)仍在1:500以上,而一般国际上较为健康的房地产市场的租售比在1:200-1:300之间。考虑到房价仍高位运行和北京的人口聚集效应,在供给不变的情形下,租金依然有长期上涨的推动力。

  有行业人士表示,大城市的租户大多是暂时买不起或没有资格买房的刚需群体,这类群体往往对价格而非装修品质更为敏感。租金上涨过快,很多人将面临从“买不起”到“租不起”的局面。政府及相关方应重视部分城市中低端租赁房屋目前租金上涨供应不足这一问题。

  张大伟建议从两个方面进行调控:一是增加租赁房源的供应;二是对中介吃差价、“二房东囤房”的行为进行一定的限制和规范,避免在这一关乎民生的领域形成事实上的垄断者。

  一个积极的消息是,目前全国已经有超过10个城市成交租赁类土地,预计将形成供应超过10万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市供应租赁土地速度加快。北京计划在2022年前将提供1000公顷的集体土地用于建设租赁住房。租金将参照周围租赁房屋市场的水平,并鼓励签订长期房屋租赁合同。预计随着这类房源未来集中入市,广大北漂、沪漂能够有更多的选择。

  毕竟一个国际化都市里,不仅有身价亿万的成功人士和收入优渥的高级管理人员,更多的是收入并不高的外来及本地务工者和刚走向社会的北漂一族,他们同样是城市的建设者,保障有安全、可通勤、一定租金的房源也是城市的对他们的一份责任。(记者 张玉洁)

责任编辑:吕雪慧
 
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